Beim Auszug ist die Wohnung übergeben, die Schlüssel sind zurück – aber die letzte Nebenkostenabrechnung steht noch aus. Viele Vermieter behalten deshalb einen Teil der Kaution zurück. Das ist grundsätzlich zulässig, hat aber klare Grenzen.
Was der BGH entschieden hat
Der Bundesgerichtshof hat am 18. Januar 2006 entschieden (VIII ZR 71/05): Die Mietkaution sichert auch Forderungen, die erst nach dem Auszug fällig werden – etwa eine Nachzahlung aus einer noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnung. Ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist zurückhalten.
Entscheidend sind zwei Bedingungen:
- Eine Nachzahlung muss zu erwarten sein. Gab es in den Vorjahren regelmäßig Guthaben für Sie, fehlt dafür meist der Anlass.
- Der Betrag muss angemessen sein. Er orientiert sich an der voraussichtlichen Nachzahlung, nicht an der ganzen Kaution.
Wie viel darf einbehalten werden?
Eine feste Quote gibt es nicht. Als Maßstab dienen in der Praxis die Nachzahlungen der vergangenen Jahre, gegebenenfalls mit einem Aufschlag für gestiegene Energiepreise. Ein pauschaler Einbehalt der halben oder ganzen Kaution ist in der Regel nicht angemessen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaution inklusive Zinsen | 2.483,19 € |
| Nachzahlungen der letzten Jahre | 150 € bis 250 € |
| Angemessener Einbehalt (Beispiel) | 300,00 € |
| Sofort auszuzahlen | 2.183,19 € |
Das Beispiel ist eine Orientierung, kein fester Wert. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab – etwa davon, ob die Heizkosten zuletzt stark gestiegen sind.
Wie lange darf der Vermieter warten?
Über die Betriebskosten muss der Vermieter jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember, ist also spätestens Ende des Folgejahres Schluss.
Rechnet der Vermieter zu spät ab, kann er eine Nachzahlung grundsätzlich nicht mehr verlangen – es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Spätestens dann muss er auch den einbehaltenen Rest auszahlen.
Was Sie tun können
- Restbetrag einfordern. Verlangen Sie nach der üblichen Prüffrist von drei bis sechs Monaten die Auszahlung des Teils, der nicht für Nebenkosten zurückgehalten wird – samt Zinsen. Der Musterbrief hilft dabei.
- Nach der Höhe des Einbehalts fragen. Bitten Sie um eine Begründung, wie der Betrag ermittelt wurde.
- Frist notieren. Merken Sie sich, wann die Abrechnung spätestens kommen muss, und fordern Sie danach den Rest.
- Zinsen nicht vergessen. Auch auf den einbehaltenen Teil laufen die Zinsen weiter, bis er ausgezahlt ist. Wie viel das ist, zeigt der Zinsrechner.