Beim Auszug zieht der Vermieter Geld für Malerarbeiten von der Kaution ab – das ist einer der häufigsten Streitpunkte am Ende eines Mietverhältnisses. Oft geschieht das zu Unrecht: Viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam, und normale Abnutzung müssen Mieter ohne wirksame Klausel nicht ersetzen. Entscheidend sind drei Fragen: Klausel, Zustand der Wohnung und Frist.
Kaution einbehalten nur mit wirksamer Klausel
Schönheitsreparaturen – vor allem das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken – sind nach dem Gesetz Sache des Vermieters. Er muss die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 BGB). Mieter müssen nur renovieren, wenn der Mietvertrag diese Pflicht wirksam auf sie überträgt.
Fast immer steht die Pflicht in einem Formularvertrag. Solche vorformulierten Klauseln sind unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Gerichte legen sie dabei so aus, wie es für den Mieter am ungünstigsten ist – das macht viele Klauseln angreifbar.
Ist die Klausel unwirksam, gilt das Gesetz. Der Vermieter hat dann wegen unterlassener Schönheitsreparaturen keinen Anspruch auf Schadensersatz und darf dafür auch keine Kaution einbehalten.
Welche Klausel unwirksam ist – und was eine wirksame Klausel braucht
Der Bundesgerichtshof hat am 18.03.2015 in drei Urteilen klargestellt: Mieter dürfen nur mit Renovierungen für ihre eigene Vertragszeit belastet werden (BGH, Pressemitteilung Nr. 39/2015).
| Beispiel im Mietvertrag | Folge für die Kaution | |
|---|---|---|
| Starre Fristen (VIII ZR 21/13) | „spätestens alle fünf Jahre“ | ganze Klausel unwirksam, kein Einbehalt |
| Quotenabgeltung (VIII ZR 242/13) | anteilige Kosten für die noch nicht fällige Renovierung beim Auszug | unwirksam, egal ob renoviert oder unrenoviert übergeben |
| Unrenoviert übergeben ohne angemessenen Ausgleich (VIII ZR 185/14) | Mieter soll renovieren, obwohl er die Spuren des Vormieters übernommen hat | unwirksam, kein Einbehalt |
| Flexible Fristen, Wohnung renoviert übergeben | Renovierung „je nach Grad der Abnutzung“ | kann wirksam sein – Einbehalt nur, wenn die Renovierung fällig ist |
Ob eine Wohnung unrenoviert war, beurteilen Gerichte nach dem Gesamteindruck. Unerhebliche Gebrauchsspuren machen sie nicht zur unrenovierten Wohnung. Wie hoch ein angemessener Ausgleich sein muss, hat der BGH nicht festgelegt. Im entschiedenen Fall reichte ein Nachlass von einer halben Monatsmiete für das Streichen von drei Zimmern nicht aus.
Auch zu Klauseln über eine Endrenovierung beim Auszug, über Farbvorgaben oder die Pflicht, einen Handwerker zu beauftragen, gibt es umfangreiche Rechtsprechung. Ob Ihre Formulierung betroffen ist, lassen Sie am besten beim Mieterverein prüfen. Wurde die Renovierung individuell ausgehandelt und nicht vorformuliert, hängt die Wirksamkeit vom Einzelfall ab.
Normale Abnutzung oder Schaden?
Veränderungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nach dem Gesetz nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Ohne wirksame Renovierungsklausel rechtfertigt normale Abnutzung deshalb keinen Einbehalt – auch dann nicht, wenn die Wände nach Jahren nicht mehr frisch aussehen.
Diese Regel lässt sich vertraglich abändern – genau das tut eine wirksame Renovierungsklausel. Schönheitsreparaturen sind die Beseitigung normaler Wohnspuren. Ist die Klausel wirksam und die Renovierung fällig, sind abgewohnte Wände gerade die Grundlage für einen Anspruch des Vermieters, nachdem eine gesetzte Frist erfolglos verstrichen ist.
Anders sieht es bei Schäden an der Substanz aus, etwa bei vom Mieter verursachtem Schimmel oder abgeplatztem Lack am Heizkörper nach einem Stoß. Hier kann der Vermieter Schadensersatz in Geld verlangen, ohne vorher eine Frist zur Beseitigung zu setzen (BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17). Solche Forderungen darf er mit der Kaution verrechnen.
Die Grenze zwischen Abnutzung und Schaden ist oft umstritten, etwa bei vielen Dübellöchern oder ungewöhnlich kräftigen Wandfarben. Die Gerichte entscheiden das im Einzelfall.
Ohne Frist zur Renovierung meist kein Schadensersatz
Selbst bei wirksamer Klausel darf der Vermieter nicht einfach Geld behalten. Schadensersatz statt der Leistung setzt grundsätzlich voraus, dass er Ihnen erfolglos eine angemessene Frist zur Renovierung gesetzt hat (§ 281 BGB). Der BGH sieht die wirksam übernommene Renovierungspflicht als Leistungspflicht des Mieters, für die diese Frist nötig ist – anders als bei Substanzschäden (BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17).
Eine Ausnahme gilt, wenn Sie die Renovierung ernsthaft und endgültig verweigert haben. Dann braucht der Vermieter keine Frist zu setzen (§ 281 Abs. 2 BGB).
Außerdem muss die Renovierung überhaupt fällig sein. Bei flexiblen Fristen kommt es auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung an, nicht auf die Zahl der Jahre. Hat der Vermieter Sie nie zur Renovierung aufgefordert, sprechen Sie das in Ihrer Antwort ausdrücklich an.
Prüffrist, Verjährung und Verrechnung im Überblick
| Dauer | Beginn | Bedeutung für Sie | |
|---|---|---|---|
| Frist zur Renovierung | angemessen | Aufforderung des Vermieters | ohne erfolglose Frist in der Regel kein Schadensersatz |
| Prüffrist für die Kaution | angemessen, Einzelfall | Rückgabe der Wohnung | Zeit, in der der Vermieter seine Forderungen klärt (Kaution zurück: Wie lange darf der Vermieter warten?) |
| Verjährung nach § 548 BGB | sechs Monate | Rückgabe der Wohnung | danach kann er Ersatz nicht mehr einklagen; Aufrechnung mit der Kaution siehe nächste Zeile |
| Verrechnung verjährter Forderungen | – | – | bei Beschädigungen trotz Verjährung mit der Barkaution in der Regel möglich (§ 215 BGB); bei Schönheitsreparaturen offen, wenn die Frist erst nach der Verjährung gesetzt wird |
Die Verjährung ist gehemmt, solange Sie und der Vermieter über die Forderung verhandeln oder wenn er etwa Klage erhebt (§ 203 BGB, § 204 BGB). Die sechs Monate verlängern sich dann.
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter mit verjährten Ansprüchen wegen Beschädigung der Wohnung in der Regel gegen die Barkaution aufrechnen darf (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23). Das ergibt sich aus der Auslegung der Kautionsvereinbarung.
Bei Schönheitsreparaturen kommt es auf die Frist an. Ist die Frist zur Renovierung noch vor Ablauf der Verjährung erfolglos verstrichen, wird der Anspruch zu einem Geldanspruch – mit ihm kann der Vermieter nach § 215 BGB auch nach der Verjährung aufrechnen. Ob das auch gilt, wenn er die Frist erst nach der Verjährung setzt, hat der BGH bisher nicht ausdrücklich entschieden.
Beispiel: Vermieter behält Kaution wegen Renovierung ein
Herr K. hat eine Barkaution von 2.400 € gezahlt. Im Mietvertrag steht: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen spätestens alle fünf Jahre durchzuführen.“
| Datum | Was passiert |
|---|---|
| 01.04.2018 | Einzug in eine renovierte Wohnung, Übergabeprotokoll mit Fotos |
| 31.03.2026 | Wohnungsübergabe und Schlüsselrückgabe |
| 15.05.2026 | Abrechnung: 1.900 € Malerarbeiten laut Kostenvoranschlag, 150 € für abgeplatzten Lack am Heizkörper nach einem Stoß |
| 30.09.2026 | Ende der Verjährungsfrist nach § 548 BGB |
Die Prüfung: Die Klausel enthält starre Fristen und ist insgesamt unwirksam. Die 1.900 € für Malerarbeiten entfallen. Der abgeplatzte Lack nach einem Stoß ist eine Beschädigung, keine Schönheitsreparatur. Kann der Vermieter ihn nachweisen, darf er die 150 € verrechnen.
Herrn K. stehen damit 2.250 € zu, dazu die Zinsen auf die Mietkaution. Den Zinsanteil berechnen Sie mit dem Zinsrechner.
So wehren Sie sich gegen einen unberechtigten Einbehalt
- Begründung verlangen: Welche Forderung, welche Klausel, welcher Betrag? Bitten Sie um Kostenvoranschlag oder Rechnung.
- Klausel prüfen: Starre Fristen oder eine unrenoviert übergebene Wohnung ohne Ausgleich sprechen für eine unwirksame Renovierungsklausel. Eine Quotenabgeltungsklausel ist immer unwirksam – anteilige Kosten darf der Vermieter nicht abziehen.
- Beweise sichern: Übergabeprotokoll und Fotos von Einzug und Auszug. Die Beweislast dafür, dass die Wohnung beim Einzug unrenoviert war, trägt der Mieter.
- Frist und Zustand prüfen: Wurden Sie zur Renovierung aufgefordert? Geht es um normale Abnutzung oder um echte Mängel an der Substanz?
- Schriftlich auffordern: Verlangen Sie die Auszahlung mit Frist. Den Brief erstellt der Musterbrief-Generator.
- Hilfe holen: Mieterverein oder Verbraucherzentrale beraten bei Streit. Zahlt der Vermieter nicht, bleiben Mahnbescheid oder Klage beim Amtsgericht – den Ablauf erklärt Mietkaution nicht zurückgezahlt: So bekommen Sie Ihr Geld.
Welche anderen Abzüge der Vermieter vornehmen darf, prüfen Sie Position für Position mit Kautionsabrechnung prüfen: Was der Vermieter abziehen darf – und was nicht.