Die Kaution liegt beim Vermieter, der Auszug steht bevor – warum also nicht die letzten Mieten einfach damit verrechnen? So naheliegend die Idee ist: Eigenmächtig dürfen Mieter die Kaution nicht abwohnen. Wer die letzte Miete nicht zahlt, gerät in Verzug und riskiert eine Klage – wer zwei Monatsmieten abwohnt, zusätzlich die fristlose Kündigung.
Kaution abwohnen: Die kurze Antwort ist Nein
Die Mietkaution ist eine Sicherheit für den Vermieter, kein Mietvorschuss. Sie soll Forderungen abdecken, die erst am Ende oder nach dem Ende des Mietverhältnisses feststehen – etwa für Schäden an der Wohnung oder eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung. Wer die Kaution abwohnt, nimmt dem Vermieter genau diese Sicherheit, bevor klar ist, ob er sie braucht.
§ 551 BGB regelt Höhe, Ratenzahlung und Anlage der Kaution. Ob der Mieter mit ihr verrechnen darf, steht dort nicht. Die Antwort ergibt sich aus der Rechtsprechung und den allgemeinen Regeln zur Aufrechnung.
Die Gerichte, auch der Bundesgerichtshof, sehen die Kaution als Sicherheit, die erst nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben ist. Mit ihr eigenmächtig gegen Mietforderungen zu verrechnen, lehnen sie in der Regel ab.
Warum Mieter nicht verrechnen dürfen: Die Rückzahlung ist noch nicht fällig
Verrechnen heißt juristisch aufrechnen – zwei gegenseitige Forderungen werden gegeneinander gestellt. Aufrechnen darf aber nur, wer die eigene Forderung schon verlangen kann (§ 387 BGB). Genau daran scheitert das Abwohnen.
Ihr Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird nicht mit dem Auszug fällig. Fällig wird er erst, wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Vermieter eine angemessene Zeit hatte, seine Forderungen zu prüfen. Diese Prüffrist legt das Gesetz nicht fest, sie hängt vom Einzelfall ab. Häufig genannt werden drei bis sechs Monate – mehr dazu in Kaution zurück: Wie lange darf der Vermieter warten? Für eine noch ausstehende Abrechnung der Betriebskosten darf der Vermieter einen angemessenen Teil auch länger einbehalten.
Die letzte Miete dagegen ist zu Beginn des Monats zu zahlen, spätestens bis zum dritten Werktag (§ 556b BGB). Einer fälligen Mietschuld steht also eine noch nicht fällige Forderung auf die Kaution gegenüber. Eine wirksame Aufrechnung ist damit ausgeschlossen.
| Mieter | Vermieter | |
|---|---|---|
| Während der Mietzeit | darf nicht mit der Kaution verrechnen | darf wegen streitiger Forderungen nicht auf die Kaution zugreifen |
| Nach dem Ende des Mietverhältnisses, während der Prüffrist | darf nicht verrechnen | prüft seine Forderungen und darf für berechtigte Forderungen einbehalten |
| Nach der Prüffrist | kann die Rückzahlung samt Zinsen verlangen | muss abrechnen und den Rest auszahlen |
Dass Mieter und Vermieter hier unterschiedlich behandelt werden, ist gewollt: Die Kaution soll dem Vermieter am Ende eine einfache Möglichkeit geben, sich wegen offener Forderungen zu befriedigen. Wann er schon während der Mietzeit zugreifen darf, erklärt Darf der Vermieter die Kaution während der Mietzeit verwenden?
Was droht: Klage bei einer offenen Miete, Kündigung bei zwei
Verzug ohne Mahnung
Weil der Zahltag nach dem Kalender feststeht, geraten Sie nach Ablauf des dritten Werktags ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Vermieter darf dann Verzugszinsen verlangen – 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstand
Eine einzelne offene Monatsmiete reicht für eine fristlose Kündigung in der Regel nicht, solange keine anderen Rückstände offen sind. Wer aber die letzten zwei Mieten abwohnen will, erreicht genau die Grenze, an der sie möglich wird. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter
- für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist. Zahlen Sie nur einen Teil, muss der offene Betrag bei Wohnraum mehr als eine Monatsmiete ausmachen (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB), oder
- über mehr als zwei Termine hinweg mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
Die fristlose Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter sein Geld bekommt, bevor er kündigt (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Haben Sie die Mieten zurückgehalten, zahlen Sie den Rückstand deshalb so schnell wie möglich vollständig nach.
Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort und nicht erst zum vereinbarten Termin. Ziehen Sie nicht aus, kann der Vermieter auf Räumung klagen.
Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage den gesamten fälligen Rückstand erhält – also die offene Miete und die fällige Nutzungsentschädigung, das Geld für die weitere Nutzung der Wohnung nach Vertragsende (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dasselbe gilt, wenn sich bis dahin eine öffentliche Stelle verpflichtet, den Rückstand zu übernehmen. Das gilt nur für die fristlose Kündigung: Hat der Vermieter zusätzlich ordentlich gekündigt, bleibt diese Kündigung trotz Zahlung wirksam. Ausgeschlossen ist die Rettung auch, wenn schon eine frühere Kündigung, die nicht länger als zwei Jahre zurückliegt, auf diese Weise unwirksam geworden ist. Ein Plan ist das nicht: Am Ende zahlen Sie doch, haben aber Streit und unter Umständen Kosten verursacht.
Zahlungsklage und Kosten
Der Vermieter muss die offenen Mieten nicht mit der Kaution verrechnen. Er kann sie per Mahnbescheid oder Klage vor Gericht verlangen und die Kaution für andere Forderungen behalten, etwa für Schäden oder eine Nachzahlung bei den Betriebskosten. Dann können Gerichts- und Anwaltskosten auf Sie zukommen.
Oft reicht die Kaution ohnehin nicht. Kommen zu zwei offenen Mieten noch Schäden oder eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung hinzu, ist sie aufgebraucht, und der Vermieter fordert den Rest. Und Streit mit dem alten Vermieter ist gerade dann ungünstig, wenn der neue Vermieter vielleicht eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sehen möchte.
Beispiel: Zwei Monatsmieten abgewohnt
Die Kaltmiete beträgt 800 €, dazu kommen 150 € Vorauszahlung für Betriebskosten, zusammen 950 €. Die Kaution liegt bei 2.400 €, also drei Nettokaltmieten. Die Mieterin kündigt fristgerecht zum 30.06.2026 und will Mai und Juni nicht mehr zahlen.
| Datum | Was passiert |
|---|---|
| Anfang Mai 2026 | Die Mai-Miete von 950 € bleibt aus. Nach Ablauf des dritten Werktags ist die Mieterin in Verzug. |
| 03.06.2026 | Die Juni-Miete muss spätestens am 03.06.2026 bezahlt sein, bleibt aber ebenfalls aus. |
| ab 04.06.2026 | Zwei aufeinanderfolgende Termine sind offen, zusammen 1.900 €. Der Vermieter darf fristlos kündigen. |
| 30.06.2026 | Ende des Mietverhältnisses durch die Kündigung der Mieterin, falls der Vermieter nicht vorher fristlos gekündigt hat. |
| danach | Der Vermieter prüft. Angenommen, es fallen 350 € für Schäden und 250 € Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung an. |
Die Forderungen des Vermieters summieren sich auf 2.500 €: 1.900 € Miete, 350 € Schäden, 250 € Nebenkosten. Die Kaution deckt das nicht ganz. Den Rest plus Verzugszinsen kann der Vermieter einklagen – oder er klagt gleich die Mieten ein.
Hätte die Mieterin bis zum Schluss gezahlt, bekäme sie nach der Abrechnung 1.800 € plus Zinsen zurück. Finanziell kommt es also auf dasselbe hinaus, nur ohne Kündigungsrisiko, Klage und Verzugszinsen. Wie viel Zinsen auf Ihre Kaution entfallen, zeigt der Zinsrechner.
Ausnahme: Vereinbarung mit dem Vermieter
Stimmt der Vermieter zu, dürfen Sie die Kaution mit der letzten Miete verrechnen. Grundlage ist die Vertragsfreiheit. § 551 Abs. 4 BGB verbietet nur Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters – eine Abrede, die das Verrechnen erlaubt, gehört nicht dazu. Einen Anspruch auf Zustimmung haben Sie aber nicht.
Fragen Sie früh, am besten zusammen mit der Kündigung. Schweigen gilt grundsätzlich nicht als Zustimmung. Halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest:
- Monate und Betrag: welche Miete verrechnet wird und in welcher Höhe.
- Rest der Kaution: wie viel der Vermieter für Schäden und die Nebenkostenabrechnung behält und wann er darüber abrechnet.
- Zinsen: dass die Zinsen Ihnen zustehen und mit dem Rest ausgezahlt werden.
- Form der Kaution: Bei einem verpfändeten Sparbuch muss die Freigabe des Betrags geregelt sein. Bei einer Bürgschaft oder Kautionsversicherung passt das Verrechnen nicht ohne Weiteres.
- Unterschriften: von beiden Seiten, bei mehreren Mietern oder Vermietern von allen.
Zurückbehaltungsrecht ist nicht dasselbe wie Verrechnung
Anders liegt es, wenn der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß angelegt hat. Er muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, in der Regel verzinst bei einem Kreditinstitut (§ 551 Abs. 3 BGB). Mieter und Vermieter können eine andere Anlageform vereinbaren, die Trennung vom Vermögen des Vermieters gilt aber immer.
Halten Sie die Reihenfolge ein: Fordern Sie zuerst schriftlich einen Nachweis über die Anlage der Kaution an und setzen Sie eine Frist. Erst wenn der Vermieter darauf nicht reagiert oder keine ordnungsgemäße Anlage belegt, kommt eine Zurückbehaltung in Betracht. Hat er die Kaution in Wahrheit korrekt angelegt, geraten Sie mit der zurückbehaltenen Miete in Verzug und riskieren eine Kündigung.
Nach der Rechtsprechung des BGH dürfen Sie Miete bis zur Höhe der Kaution zurückhalten, solange der Vermieter seiner Anlagepflicht nicht nachkommt (BGH, Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14; § 273 BGB). Die zurückbehaltene Miete müssen Sie danach nachzahlen – mit Abwohnen hat das nichts zu tun.
Wer Miete zurückhält, will den Vermieter zu einer korrekten Anlage bewegen, nicht die Kaution aufbrauchen. Welche Pflichten der Vermieter hat, steht in Mietkaution richtig anlegen: Was Vermieter beachten müssen.
Geld knapp beim Umzug: So gehen Sie sicher vor
- Miete bis zum Schluss zahlen: auch die letzte Miete, pünktlich bis zum dritten Werktag.
- Neue Kaution in Raten zahlen: Für die neue Wohnung dürfen Sie eine Geldkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 2 BGB). Diese Ratenzahlung entlastet, solange die alte Kaution noch nicht zurück ist.
- Alternativen prüfen: Eine Bürgschaft kann die Barkaution ersetzen, aber nur, wenn der Vermieter zustimmt – einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Eine Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung kostet jedes Jahr Gebühren. Was sich rechnet, zeigt Mietkautionsbürgschaft und Kautionsversicherung.
- Mit dem Vermieter sprechen: Wenn Sie abwohnen möchten, nur mit schriftlicher Vereinbarung.
- Sauber übergeben: mit Übergabeprotokoll und Fotos, damit wenig von der Kaution abgezogen wird.
- Nach der Prüffrist zurückfordern: Den Brief mit Fristsetzung erstellt der Musterbrief-Generator.
Wenn es mit dem Vermieter Streit gibt – über offene Mieten, die Abrechnung oder die Rückzahlung –, helfen der Mieterverein oder die Verbraucherzentrale weiter.