Schlüssel verloren: Was der Vermieter von der Kaution abziehen darf – und was nicht

Fehlt beim Auszug ein Schlüssel, ziehen manche Vermieter gleich die Kosten einer neuen Schließanlage von der Kaution ab. Das ist oft nicht berechtigt. Der Bundesgerichtshof hat klare Grenzen gezogen: Für einen Ersatzschlüssel haften Sie in der Regel, für die ganze Anlage nur unter zwei Bedingungen.

Schlüssel verloren: Wann der Mieter haftet

Schlüssel gehören zur Mietsache. Nach dem Ende des Mietverhältnisses müssen Sie die Wohnung zurückgeben (§ 546 BGB) – und mit ihr alle Schlüssel, die Sie beim Einzug erhalten haben. Dazu zählen der Wohnungsschlüssel und die Schlüssel für Haustür, Keller, Tiefgarage und Briefkasten.

Wer einen Schlüssel verliert, verletzt seine Obhutspflicht, also die Pflicht, mit den überlassenen Sachen sorgsam umzugehen (§ 241 Abs. 2 BGB). Das hat der BGH mit Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13 bestätigt. Der Mieter schuldet dann grundsätzlich Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB).

Die Obhutspflicht reicht auch über die eigene Wohnung hinaus. Sie erstreckt sich nach dem BGH auf eine Schließanlage, die zum Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. In solchen Fällen fordert oft die Gemeinschaft vom vermietenden Eigentümer – und der wendet sich an den Mieter.

Ohne Verschulden kein Schadensersatz

Sie haften nur, wenn Sie den Verlust zu vertreten haben. Wer den Schlüssel fahrlässig im Café liegen lässt, muss für den Schaden einstehen. Nach dem Wortlaut von § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt die Last allerdings beim Mieter: Er muss darlegen, dass ihn kein Verschulden trifft.

Denkbar ist das etwa bei einem Raub oder einem Diebstahl, gegen den Sie sich nicht schützen konnten. Wie Gerichte solche Fälle bewerten, hängt vom Einzelfall ab. Erstatten Sie bei einem Diebstahl Anzeige bei der Polizei und heben Sie die Bestätigung auf.

Einzelner Schlüssel oder ganze Schließanlage?

Bei einer Schließanlage öffnet ein Schlüssel mehrere Schlösser – etwa Haustür, Wohnungstür, Keller und Tiefgarage. Geht er verloren, betrifft das im schlimmsten Fall das ganze Haus. Ein Einzelzylinder – der Schließzylinder einer einzelnen Tür – oder ein Briefkastenschloss betrifft dagegen nur ein Schloss.

Für ein einzelnes Schloss, etwa den Zylinder der Wohnungstür, hat der BGH nicht ausdrücklich entschieden. Die Logik des Urteils – Austausch nur bei Gefahr und nur, wenn er wirklich stattfindet – spricht aber dafür, sie auch hier anzuwenden.

Austausch der Schließanlage: Diese zwei Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Die Kosten für den Austausch der Schließanlage muss der Mieter nach dem BGH nur tragen, wenn beide Bedingungen vorliegen.

1. Es besteht Missbrauchsgefahr

Der Austausch kann erforderlich sein, „falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist“. Feste Kriterien nennt der BGH nicht. Die Gerichte entscheiden nach den Umständen des Einzelfalls.

Eine Rolle spielen kann zum Beispiel, ob ein Finder den Schlüssel dem Haus zuordnen könnte – oder ob er so verloren ging, dass ihn niemand mehr findet. Schildern Sie dem Vermieter deshalb genau, wann und wo der Schlüssel abhandenkam.

2. Die Anlage wurde tatsächlich ausgetauscht

Ein Schaden entsteht erst, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Ein Kostenvoranschlag, ein Angebot oder ein Vorschuss der Hausverwaltung genügt nicht. Grundsätzlich erlaubt § 249 BGB zwar, statt der Reparatur den dafür nötigen Geldbetrag zu verlangen. Beim verlorenen Schlüssel lehnte der BGH aber schon einen ersatzfähigen Schaden ab, solange nichts ausgetauscht war.

Abzug „neu für alt“

Ist die alte Anlage schon lange in Betrieb, bekommt der Vermieter durch den Austausch eine neue. Gerichte ziehen deshalb teils einen Betrag „neu für alt“ ab. Wie hoch dieser Abzug ausfällt, ist nicht einheitlich geklärt und hängt vom Einzelfall ab. Fragen Sie nach, wie alt die ausgetauschte Anlage war.

Beispiel: Der Fall vor dem Bundesgerichtshof

Zwei Punkte lassen sich daraus mitnehmen. Erstens war das Übergabeprotokoll mit der Zahl der Schlüssel die Grundlage des Streits. Zweitens zählt nicht, was ein Austausch kosten würde, sondern ob er stattgefunden hat.

Was der Vermieter von der Kaution einbehalten darf

Die Kaution sichert die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (§ 551 BGB). Wegen eines fehlenden Schlüssels darf er nur das verrechnen, was ihm als Schadensersatz wirklich zusteht.

• Ersatzschlüssel: Haben Sie den Verlust zu vertreten, darf der Vermieter die belegten Kosten verrechnen. Lassen Sie sich die Rechnung zeigen.
• Schließanlage nach Austausch: Nur wenn Missbrauch zu befürchten war und die Anlage ausgetauscht wurde – mit Rechnung und gegebenenfalls abzüglich „neu für alt“.
• Kostenvoranschlag oder Pauschale: Für die Schließanlage kein Abzug, solange nicht ausgetauscht wurde.
• Vorläufiger Einbehalt: Ob der Vermieter einen Teil der Kaution zurückhalten darf, während er über einen Austausch entscheidet, ist nicht abschließend geklärt.

Wie Sie die übrigen Posten prüfen, steht in Kautionsabrechnung prüfen: Was der Vermieter abziehen darf – und was nicht. Wie lange der Vermieter sich mit der Abrechnung Zeit lassen darf, erklärt Kaution zurück: Wie lange darf sich der Vermieter Zeit lassen?

Haftpflichtversicherung: Wann sie bei Schlüsselverlust zahlt

Nach Angaben der Verbraucherzentrale kann die private Haftpflicht beim Verlust fremder Schlüssel einspringen. In vielen Tarifen ist das enthalten, aber nicht in allen.

• Private Haftpflicht: zahlt nur, wenn der Tarif den Verlust fremder Schlüssel abdeckt, oft bis zu einer Höchstsumme. Ein Zusatzbaustein kostet bei manchen Versicherern 10 bis 15 € pro Jahr, teils mit Selbstbeteiligung. Die Verbraucherzentrale rät eher zu Tarifen ohne Selbstbeteiligung.
• Hausratversicherung: zahlt oft nur für den eigenen Hausschlüssel, nicht für fremde.
• Wohnungsschutzbrief: übernimmt den Schlüsseldienst, aber keine neuen Schlösser.

Ob der Wohnungsschlüssel Ihres Vermieters in Ihrem Tarif als fremder Schlüssel gilt, steht in den Versicherungsbedingungen. Lesen Sie dort nach und melden Sie den Verlust sofort, nicht erst, wenn die Rechnung kommt.

So gehen Sie bei Schlüsselverlust vor

1. Verlust melden: Informieren Sie Vermieter oder Hausverwaltung schriftlich, sobald Sie den Verlust bemerken.
2. Umstände festhalten: Wann und wo ging der Schlüssel verloren? Hing ein Anhänger mit Adresse daran? Bei Diebstahl erstatten Sie Anzeige.
3. Versicherung informieren: Melden Sie den Schaden Ihrer Haftpflichtversicherung und reichen Sie später die Rechnung ein.
4. Beim Auszug zählen: Notieren Sie im Übergabeprotokoll, wie viele Schlüssel welcher Art Sie zurückgeben. Geben Sie auch selbst nachgemachte Schlüssel ab und lassen Sie das vermerken.
5. Abrechnung prüfen: Verlangt der Vermieter Geld für die Schließanlage, bitten Sie um die Rechnung über den tatsächlichen Austausch.
6. Unberechtigten Abzug zurückfordern: Behält der Vermieter Geld für eine Anlage ein, die nicht ausgetauscht wurde, fordern Sie es mit dem Musterbrief-Generator zurück.

Worauf Sie bei der Wohnungsübergabe sonst achten sollten, steht in der Auszug-Checkliste: So bekommen Sie die Mietkaution vollständig zurück. Bei Streit mit dem Vermieter helfen Mieterverein, Verbraucherzentrale oder eine Anwältin für Mietrecht.