Möblierte Wohnungen kosten mehr als leere, denn der Vermieter verlangt einen Zuschlag für die Möbel. Viele Mieter fragen sich, ob dieser Zuschlag auch die Kaution nach oben treibt und ob für ein möbliertes Zimmer oder eine kurze Mietzeit überhaupt eine Grenze gilt. Die Antwort: Die gesetzliche Höchstgrenze gilt fast immer, und der Möblierungszuschlag zählt nach dem Gesetzeswortlaut mit.
Höchstgrenze: drei Monatsmieten – auch für die möblierte Wohnung
Die Kaution – die Sicherheit, die Sie dem Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis leisten – ist in § 551 BGB begrenzt. Sie darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen, und zwar „ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten“. Eine Sonderregel für eine möblierte Wohnung kennt das Gesetz nicht.
Umgangssprachlich ist oft von drei Nettokaltmieten oder drei Monatskaltmieten die Rede. Bei einer leeren Wohnung trifft das zu. Bei einer möblierten Wohnung ist die Formel ungenau, weil zur Nettokaltmiete noch der Zuschlag für die Möbel kommt.
Die übrigen Regeln aus § 551 BGB gelten unverändert:
- Ratenzahlung: Eine Geldkaution dürfen Sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen mit den nächsten Mieten. Verlangt der Vermieter die ganze Summe vor der Schlüsselübergabe, widerspricht das diesem Recht.
- Getrennte Anlage: Der Vermieter muss das Geld getrennt vom Vermögen anlegen, das ihm selbst gehört – in der Regel auf einem Kautionskonto bei einer Bank.
- Zinsen: Die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution. Nur in Studenten- und Jugendwohnheimen entfällt die Zinspflicht.
- Keine Abweichung: Vereinbarungen zu Ihrem Nachteil sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).
Was die einzelnen Absätze bedeuten, erklärt § 551 BGB einfach erklärt: Was das Gesetz zur Mietkaution regelt.
Zählt der Möblierungszuschlag zur Grundlage der Kaution?
Nach dem Wortlaut des Gesetzes ja. § 551 BGB zieht von der Monatsmiete nur die ausgewiesenen Betriebskosten ab, also die Nebenkosten, die als Vorauszahlung oder Pauschale neben der Miete stehen. Der Möblierungszuschlag ist dagegen das Entgelt dafür, dass Sie die Möbel nutzen dürfen. Er ist Teil der Miete und keine Betriebskosten.
Die Grundlage der Kaution ist deshalb die Nettokaltmiete plus Möblierungszuschlag. Die Kaution darf höchstens das Dreifache dieser Summe betragen.
Eine höchstrichterliche Entscheidung genau zu dieser Frage gibt es, soweit ersichtlich, nicht. Mittelbar passt ein Urteil des Bundesgerichtshofs: In einem Fall zur Mietminderung behandelte er den Mietwert der Einrichtung einer möblierten Wohnung als Teil der Nettokaltmiete (BGH, Urteil vom 02.03.2011, VIII ZR 209/10). Dort waren die Möbel laut Vertrag in der Miete enthalten. Ob ein gesondert vereinbarter Möblierungszuschlag anders zu beurteilen ist, hat der BGH ausdrücklich offen gelassen.
Wie hoch der Möblierungszuschlag selbst sein darf
Eine gesetzliche Formel für den Zuschlag gibt es derzeit nicht. In der Praxis werden verschiedene Berechnungsweisen genannt, etwa das „Berliner Modell“ oder das „Hamburger Modell“. Verbindlich ist keine davon. Für die Kaution zählt der Betrag, der im Mietvertrag steht.
Eine Reform des Mietrechts ist geplant, nach dem Stand vom 01.11.2026 aber noch nicht in Kraft. Sie soll Möblierungszuschläge transparenter machen und Kurzzeitmietverträge begrenzen.
Pauschalmiete: Dann zählt die ganze Miete
Bei möblierten Wohnungen und Zimmern kommt eine Pauschalmiete häufig vor – ein einziger Betrag, der alles abdeckt. Weist der Vertrag keine Betriebskosten gesondert aus, gibt es nach dem Wortlaut von § 551 BGB nichts abzuziehen. Grundlage ist dann die gesamte Monatsmiete.
Viele Mieter halten das für unzulässig. Es entspricht aber dem Gesetz, denn abgezogen werden nur „ausgewiesene“ Betriebskosten.
Strom, Internet, Rundfunk: nicht geklärt
Oft enthält die Miete einer möblierten Wohnung Pauschalen für Haushaltsstrom, Internet oder den Rundfunkbeitrag. Ob diese als Betriebskosten im Sinne von § 551 BGB herausgerechnet werden müssen, ist nicht geklärt. Es kommt auf den Einzelfall und die Gestaltung des Vertrags an. Rechnen Sie die Kaution am besten mit und ohne diese Posten und lassen Sie sich bei einem größeren Unterschied beraten.
Beispielrechnung: Kaution mit Möblierungszuschlag
Eine Wohnung kostet monatlich 1.150 €. Einmal sind die Bestandteile im Vertrag einzeln ausgewiesen, einmal ist eine Pauschalmiete vereinbart.
| Betriebskosten ausgewiesen | Pauschalmiete | |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | 800 € | nicht ausgewiesen |
| Möblierungszuschlag | 150 € | nicht ausgewiesen |
| Betriebskostenvorauszahlung | 200 € | nicht ausgewiesen |
| Monatsmiete gesamt | 1.150 € | 1.150 € |
| Grundlage für die Kaution | 950 € | 1.150 € |
| Höchstkaution | 2.850 € | 3.450 € |
| Monatsraten | 3 × 950 € | 3 × 1.150 € |
Würde man den Möblierungszuschlag in der ersten Variante herausrechnen, käme man auf nur 2.400 €. So rechnen manche Mieter – nach dem Gesetzeswortlaut ist das aber zu niedrig angesetzt.
Beginnt das Mietverhältnis am 01.12.2026, sieht der Ratenplan in der ersten Variante so aus:
- 950 € am 01.12.2026
- 950 € mit der Miete für Januar 2027
- 950 € mit der Miete für Februar 2027
Verlangt der Vermieter in der ersten Variante dagegen drei volle Monatsmieten, also 3.450 €, hat er die Betriebskosten zu Unrecht mitgerechnet. Zulässig sind 2.850 €. Die Vereinbarung über die übrigen 600 € ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
Ob die verlangte Summe in Ihrem Fall stimmt, prüfen Sie mit dem Kautions-Check.
Möbliertes Zimmer, Untermiete, Wohnen auf Zeit: Wo gilt die Grenze?
§ 549 BGB nimmt bestimmte Mietverhältnisse von einzelnen Schutzvorschriften aus – etwa von der Mietpreisbremse, den Regeln zur Mieterhöhung und vom Kündigungsschutz. § 551 BGB steht in keiner dieser Ausnahmelisten. Die Kautionsgrenze gilt deshalb auch dort.
| Gilt § 551 BGB? | Grundlage der Kaution | Was anders ist | |
|---|---|---|---|
| Möblierte Wohnung mit normalem Mietvertrag | ja | Miete mit Zuschlag, ohne ausgewiesene Betriebskosten | nichts |
| Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters | ja | Miete für das Zimmer | kein Kündigungsschutz, keine Mietpreisbremse |
| Möbliertes Zimmer zur Untermiete | ja | Untermiete für das Zimmer | Hauptmieter ist der Vermieter |
| Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch | ja | wie bei einer Wohnung | kein Kündigungsschutz, keine Mietpreisbremse, keine Mieterhöhungsregeln |
| Studenten- und Jugendwohnheim | ja, aber ohne Zinspflicht | Miete für das Zimmer | eigene Ausnahmeliste (§ 549 Abs. 3 BGB) |
| Ferienwohnung, Beherbergung | möglicherweise nicht | hängt vom Vertrag ab | oft keine Wohnraummiete |
Möbliertes Zimmer beim Vermieter oder zur Untermiete
Die Ausnahme in § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB betrifft ein Zimmer in der Wohnung, in der der Vermieter selbst lebt und das er überwiegend möbliert hat. Sie gilt nicht, wenn Sie dort dauerhaft mit Familie oder Lebenspartner wohnen. Auch wenn die Ausnahme greift, bleibt es bei höchstens drei Monatsmieten.
Mieten Sie ein möbliertes Zimmer zur Untermiete, ist der Hauptmieter Ihr Vermieter. Grundlage ist dann Ihre Zimmermiete, nicht die Miete der ganzen Wohnung. Zahlen Sie eine Pauschalmiete ohne ausgewiesene Nebenkosten, zählt die ganze Pauschale. Mehr zur Untermiete in Wohngemeinschaften steht in Kaution in der WG: Wer zahlt, wer bekommt sie zurück – und was gilt beim Auszug?
Wohnen auf Zeit und Ferienwohnung
Wann eine Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, definiert das Gesetz nicht. Es kommt auf den Einzelfall an, eine bestimmte Mietdauer allein reicht nicht. Für die Kaution ist das zweitrangig: Auch beim Wohnen auf Zeit gelten die Höchstgrenze und das Recht auf Ratenzahlung – selbst wenn der Vertrag nur wenige Monate läuft.
Anders kann es sein, wenn gar keine Wohnraummiete vorliegt. Beispiele sind eine Ferienwohnung, eine hotelähnliche Beherbergung oder eine Firma, die die Wohnung anmietet und Mitarbeitern überlässt. Dann gilt § 551 BGB möglicherweise nicht. Lassen Sie sich in solchen Fällen beraten.
Darf der Vermieter eine zusätzliche Kaution für die Möbel verlangen?
Manche Vermieter verlangen neben der normalen Kaution eine zusätzliche Kaution für die Möbel. Nach dem Wortlaut begrenzt § 551 BGB aber die Sicherheit, die Sie für Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag leisten – und die Möbel sind mitvermietet. Alle Sicherheiten zusammen dürfen deshalb drei Monatsmieten nicht übersteigen. Höchstrichterlich entschieden ist diese Frage, soweit ersichtlich, nicht.
Im Beispiel oben liegt die Grenze bei 2.850 €. Verlangt der Vermieter 2.850 € Kaution und zusätzlich 1.000 € für die Möbel, übersteigt die zusätzliche Kaution die Grenze vollständig.
Kaution zu hoch: So fordern Sie den Mehrbetrag zurück
Was über drei Monatsmieten hinausgeht, ist unwirksam vereinbart und kann zurückgefordert werden. So gehen Sie vor:
- Mietvertrag prüfen: Welche Beträge sind ausgewiesen – Nettokaltmiete, Möblierungszuschlag, Betriebskosten, sonstige Pauschalen?
- Grenze berechnen: Monatsmiete ohne ausgewiesene Betriebskosten mal drei.
- Vermieter schriftlich hinweisen: Nennen Sie die zulässige Höhe und Ihre Rechnung, am besten vor der ersten Zahlung.
- Bereits gezahlt: Fordern Sie den Mehrbetrag schriftlich und mit Frist zurück. Bewahren Sie Zahlungsbelege auf.
- Beraten lassen: Reagiert der Vermieter nicht, helfen Mieterverein, Verbraucherzentrale oder ein Anwalt.
Inventarliste: So schützen Sie Ihre Kaution beim Einzug
Bei einer möblierten Wohnung geht es beim Auszug nicht nur um Wände und Böden, sondern auch um Sofa, Matratze und Geschirr. Streit entsteht, wenn unklar ist, was beim Einzug vorhanden war und in welchem Zustand. Eine Inventarliste, die beide Seiten unterschreiben, ist deshalb so wichtig wie das Übergabeprotokoll.
- Jedes Stück einzeln: Möbel, Lampen, Elektrogeräte, Küchenausstattung und Textilien mit Anzahl.
- Zustand beschreiben: vorhandene Gebrauchsspuren, Kratzer, Flecken und Defekte.
- Fotos mit Datum: von jedem Raum und von auffälligen Stellen.
- Geräte testen: Waschmaschine, Herd und Kühlschrank vor Ort ausprobieren und das Ergebnis notieren.
- Alter und Marke festhalten, soweit bekannt.
- Später entdeckte Mängel dem Vermieter sofort schriftlich melden.
- Unterschrift beider Seiten und eine Kopie der Inventarliste für Sie.
Beim Auszug gleichen Sie die Inventarliste Stück für Stück ab. Typische Streitfragen sind, ob ein Kratzer normale Abnutzung oder ein Schaden ist und ob für ein beschädigtes Möbelstück der Neupreis oder nur der Zeitwert zählt – Stichwort Abzug „neu für alt“. Wie Sie solche Posten prüfen, steht in Kautionsabrechnung prüfen: Was der Vermieter abziehen darf – und was nicht.
Nach dem Auszug darf sich der Vermieter eine Prüffrist nehmen, bevor er abrechnet und Beträge einbehalten darf. Wie lange, erklärt Kaution zurück: Wie lange darf sich der Vermieter Zeit lassen? Zahlt er danach nicht, erstellt der Musterbrief-Generator Ihr Schreiben zum Zurückfordern der Kaution.