Meldet der Vermieter Insolvenz an oder wird das Haus zwangsversteigert, fragen sich viele Mieter: Ist meine Kaution jetzt weg? Die Antwort hängt vor allem an einer Frage – ob der Vermieter das Geld so angelegt hat, wie es das Gesetz verlangt.
Entscheidend: Wurde die Kaution getrennt angelegt?
Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Genau diese Pflicht schützt Ihr Geld vor seinen Gläubigern.
| Wie die Kaution liegt | In der Insolvenz des Vermieters |
|---|---|
| Treuhand- oder Kautionskonto des Vermieters, getrennt von seinem Vermögen | geschützt – Sie können die Herausgabe verlangen (§ 47 InsO) |
| Sparbuch oder Kautionskonto auf Ihren Namen, an den Vermieter verpfändet | geschützt – das Guthaben gehört Ihnen |
| Bürgschaft oder Kautionsversicherung | kein Geld beim Vermieter, das verloren gehen kann |
| Auf dem Girokonto des Vermieters oder mit seinem Geld vermischt | nicht geschützt – nur Forderung zur Insolvenztabelle |
Welche Kontomodelle es gibt und worin sie sich unterscheiden, erklärt Mietkautionskonto.
Insolvenz des Vermieters
Ihr Mietvertrag läuft trotz Insolvenz weiter (§ 108 InsO). Ansprechpartner ist ab der Eröffnung des Verfahrens der Insolvenzverwalter – er zieht die Miete ein und ist auch für die Kaution zuständig.
Kaution getrennt angelegt: Das Geld gehört nicht zur Insolvenzmasse. Es bleibt auf dem Kautionskonto und sichert weiter das Mietverhältnis. Nach Ihrem Auszug zahlt der Insolvenzverwalter es wie ein Vermieter aus – samt Zinsen und abzüglich berechtigter Forderungen.
Kaution nicht getrennt angelegt: Dann ist das Geld in der Insolvenzmasse aufgegangen. Ihr Rückzahlungsanspruch ist eine gewöhnliche Insolvenzforderung. Sie melden ihn beim Insolvenzverwalter zur Insolvenztabelle an und erhalten am Ende des Verfahrens nur die Quote – oft nur einen kleinen Bruchteil.
Beispiel: Was von 2.400 € übrig bleibt
| Wie die Kaution lag | Was Sie zurückbekommen |
|---|---|
| auf einem Treuhandkonto | 2.400 € plus Zinsen, abzüglich berechtigter Forderungen |
| auf dem Girokonto des Vermieters, angenommene Quote 5 % | 120 € – und das erst nach Abschluss des Verfahrens, oft Jahre später |
Weil der Unterschied so groß ist, lohnt sich die Frage nach dem Kautionskonto lange vor einer Krise.
Zwangsverwaltung
Kann der Eigentümer seinen Kredit nicht mehr bedienen, setzt das Gericht oft einen Zwangsverwalter ein. Auch dann läuft Ihr Mietvertrag weiter. Der Zwangsverwalter kassiert die Miete und muss die Kaution bei Mietende zurückzahlen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt das auch, wenn der Eigentümer ihm die Kaution nie ausgehändigt hat.
Zwangsversteigerung
Wer das Haus ersteigert, tritt in Ihren Mietvertrag ein. Für die Kaution gilt dasselbe wie bei einem Verkauf (§ 57 ZVG in Verbindung mit § 566a BGB):
- Der Ersteher muss die Kaution bei Mietende samt Zinsen zurückzahlen – auch wenn er sie vom früheren Eigentümer nicht erhalten hat.
- Bekommen Sie das Geld vom Ersteher nicht, haftet der frühere Vermieter weiter.
Der Ersteher darf das Mietverhältnis zwar außerordentlich kündigen (§ 57a ZVG), braucht bei Wohnraum aber wie jeder Vermieter einen gesetzlichen Grund, etwa Eigenbedarf. Wie die Haftung bei einem Eigentümerwechsel im Einzelnen funktioniert, steht in Wohnung verkauft: Wer zahlt die Mietkaution zurück?
So sichern Sie Ihre Kaution
- Nachweis verlangen: Lassen Sie sich zeigen, wo und wie die Kaution angelegt ist. Am besten schon bei Einzug – Sie dürfen die Zahlung davon abhängig machen, dass der Vermieter ein insolvenzfestes Konto nennt.
- Belege aufheben: Mietvertrag, Zahlungsnachweis und Bestätigung über das Kautionskonto brauchen Sie, um Ihren Anspruch gegenüber Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter oder Ersteher zu belegen.
- Verfahren im Blick behalten: Insolvenzverfahren werden auf insolvenzbekanntmachungen.de veröffentlicht. Dort stehen der Name des Insolvenzverwalters und die Frist für die Anmeldung von Forderungen.
- Miete nicht eigenmächtig kürzen: Die Kaution mit laufenden Mieten zu verrechnen, ist auch in der Insolvenz des Vermieters nicht erlaubt.
- Nach dem Auszug zurückfordern: beim Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter oder Ersteher – schriftlich und mit Frist. Den Brief erstellt der Musterbrief-Generator, die Zinsen berechnet der Zinsrechner.
Welche Pflichten der Vermieter bei der Anlage hat, fasst Mietkaution anlegen: Pflichten für Vermieter zusammen. Bei Streit mit dem Insolvenzverwalter hilft der Mieterverein weiter.