Ein Schreiben vom Vermieter: Die Kaution soll erhöht oder „ergänzt“ werden. Ob Sie zahlen müssen, hängt vom Grund ab. Die meisten Fälle lassen sich mit wenigen Regeln aus § 551 BGB und § 569 BGB klären.
Überblick: Wann der Vermieter mehr verlangen darf
| Situation | Darf der Vermieter nachfordern? |
|---|---|
| Die Miete wurde erhöht | Nein, ohne wirksame Vereinbarung nicht |
| Die Kaution oder eine Rate wurde nie gezahlt | Ja |
| Er hat die Kaution wegen einer unstreitigen Forderung verwendet | In der Regel ja, Sie müssen auffüllen |
| Er hat sie wegen einer streitigen Forderung verwendet | Nein, er muss das Geld zurückbuchen |
| Sie schließen einen neuen Mietvertrag, etwa für eine andere Wohnung im Haus | Ja, für den neuen Vertrag ist eine neue Kaution möglich |
Mieterhöhung: kein Recht auf eine höhere Kaution
Die Kaution wird im Mietvertrag festgelegt, höchstens drei Nettokaltmieten (Höhe der Mietkaution). Erhöht der Vermieter später die Miete, ändert das an der Kaution nichts. Ein Recht auf Aufstockung hat er nur, wenn das wirksam vereinbart ist.
Steht im Mietvertrag eine Klausel, nach der die Kaution mit der Miete steigen soll, lassen Sie sie prüfen. Unabhängig davon dürfen Mietkaution und andere Sicherheiten zusammen grundsätzlich nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen. Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters, die davon abweicht, ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).
Nie gezahlt: Der Vermieter darf nachfordern
Haben Sie die Kaution oder eine der drei Raten nicht gezahlt, darf der Vermieter sie jederzeit nachfordern – auch Jahre nach dem Einzug, solange sein Anspruch nicht verjährt ist. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Ende des Jahres, in dem die Kaution fällig war.
Ernst wird es bei größeren Rückständen: Sind Sie mit der Kaution in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug, darf der Vermieter fristlos kündigen – ohne vorherige Abmahnung (§ 569 Abs. 2a BGB). Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Beispiel: Bei 800 € Nettokaltmiete beträgt die Kaution höchstens 2.400 €. Sind davon 1.600 € oder mehr offen, ist eine fristlose Kündigung möglich.
Nach einem Zugriff: wann Sie auffüllen müssen
Während das Mietverhältnis läuft, darf der Vermieter die Kaution nicht wegen streitiger Forderungen verwenden, etwa nach einer Mietminderung. Hat er es trotzdem getan, müssen Sie nichts auffüllen – im Gegenteil, er muss das Geld zurückbuchen. Mehr dazu in Darf der Vermieter die Kaution während der Mietzeit nutzen?
Anders ist es bei unstreitigen oder gerichtlich festgestellten Forderungen. Hat sich der Vermieter deshalb zu Recht aus der Kaution bedient, müssen Sie die Kaution in der Regel wieder auf den ursprünglichen Betrag auffüllen.
So reagieren Sie auf eine Nachforderung
- Grund nennen lassen: Fragen Sie schriftlich nach, auf welche Regelung sich die Forderung stützt.
- Zahlungen prüfen: Kontoauszüge zeigen, ob alle Raten gezahlt sind. Einen Nachweis über das Kautionskonto darf der Vermieter Ihnen nicht verweigern.
- Offene Beträge zügig zahlen, wenn die Forderung berechtigt ist – besonders, wenn der Rückstand sich zwei Nettokaltmieten nähert.
- Unberechtigte Forderungen schriftlich zurückweisen, etwa nach einer Mieterhöhung oder bei einem Zugriff wegen streitiger Forderungen.
- Beraten lassen, wenn der Vermieter mit Kündigung droht – etwa beim Mieterverein.
Welche Pflichten der Vermieter bei der Anlage der Kaution hat, steht in Mietkaution anlegen: Pflichten für Vermieter.