Die Mietkaution ist nicht das Geld des Vermieters. Er verwaltet sie treuhänderisch – mit klaren Pflichten aus § 551 BGB. Dieser Überblick richtet sich an Vermieter, hilft aber auch Mietern beim Nachprüfen.

Die Pflichten im Überblick

  1. Höchstens drei Nettokaltmieten verlangen – für alle Sicherheiten zusammen.
  2. Ratenzahlung akzeptieren: drei gleiche Monatsraten, die erste zu Mietbeginn.
  3. Bei einer Bank anlegen, mindestens zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist – oder in einer anderen, mit dem Mieter vereinbarten Anlageform.
  4. Getrennt vom eigenen Vermögen führen, etwa als offenes Treuhandkonto oder als an Sie verpfändetes Sparkonto des Mieters (siehe Mietkautionskonto).
  5. Zinsen dem Mieter gutschreiben: Sie erhöhen die Kaution. Ausnahme sind nur Studenten- und Jugendwohnheime.

Alle vier Absätze der Vorschrift erklärt der Beitrag § 551 BGB einfach erklärt.

Steuern: Die Zinsen gehören dem Mieter

Kautionszinsen sind Einkünfte des Mieters, nicht des Vermieters. Werden mehrere Kautionen auf einem Sammelkonto geführt, ist der Vermieter als Vermögensverwalter verpflichtet, die Einkünfte der Mieter gesondert feststellen zu lassen (BMF-Schreiben vom 9. Mai 1994). Behält die Bank Kapitalertragsteuer ein, sollten Sie dem Mieter die Steuerbescheinigung zur Verfügung stellen – sonst kann er die Steuer nicht geltend machen, und Sie dürfen sie nach der Rechtsprechung nicht einfach von der Kaution abziehen (AG Schöneberg, 13 C 91/11).

Kein Zugriff während des Mietverhältnisses

Während das Mietverhältnis läuft, dürfen Sie die Kaution nicht wegen streitiger Forderungen verwerten. Der Bundesgerichtshof hat eine Vertragsklausel, die das erlauben sollte, für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 7. Mai 2014, VIII ZR 234/13). Die Kaution sichert vor allem Ihre Ansprüche nach dem Ende des Mietverhältnisses.

Was bei Fehlern droht

  • Keine getrennte Anlage: Das Geld ist nicht vor Ihren Gläubigern geschützt, und Sie müssen den Mieter so stellen, als wäre die Kaution ordnungsgemäß verzinst angelegt worden.
  • Zu hohe Kaution: Der Teil über drei Kaltmieten ist unwirksam vereinbart und muss zurückgezahlt werden.
  • Keine oder zu geringe Zinsen: Der Mieter kann die Differenz verlangen. Was ihm mindestens zusteht, zeigt der Zinsrechner mit den Bundesbank-Zinssätzen.

Am Ende des Mietverhältnisses

Prüfen Sie zügig, ob Ihnen noch Forderungen zustehen – Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Rechnen Sie dann nachvollziehbar ab und zahlen Sie die Kaution samt Zinsen aus, gegebenenfalls abzüglich eines angemessenen Betrags für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung.