Eine Mietminderung, ein Streit über die Nebenkosten – und plötzlich ist die Kaution vom Kautionskonto verschwunden. Darf der Vermieter das? Der Bundesgerichtshof hat dazu eine klare Linie gezogen.

Was der BGH entschieden hat

Im Fall, den der Bundesgerichtshof am 7. Mai 2014 entschied (VIII ZR 234/13), hatte eine Mieterin die Miete wegen Mängeln gemindert. Der Vermieter ließ sich daraufhin während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen – gestützt auf eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag.

Der BGH gab der Mieterin recht: Während das Mietverhältnis läuft, darf der Vermieter die Kaution wegen streitiger Forderungen nicht verwerten. Die Vertragsklausel war nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Begründet hat das Gericht dies mit dem Treuhandcharakter der Kaution: Sie soll die Ansprüche des Vermieters nach dem Ende des Mietverhältnisses sichern und muss getrennt von seinem Vermögen angelegt sein.

Was das für Sie bedeutet

  • Streit über eine Forderung? Dann bleibt die Kaution unangetastet. Der Vermieter muss seine Forderung auf anderem Weg durchsetzen.
  • Klauseln im Mietvertrag, die dem Vermieter einen solchen Zugriff erlauben, sind insoweit unwirksam.
  • Hat der Vermieter trotzdem zugegriffen, können Sie verlangen, dass er das Geld wieder auf das Kautionskonto einzahlt.

Anders kann es bei Forderungen sein, die unstreitig oder gerichtlich festgestellt sind. Lassen Sie sich in solchen Fällen beraten, etwa beim Mieterverein.

Umgekehrt gilt: Kein „Abwohnen“ der Kaution

Auch Mieter dürfen die Kaution nicht vorzeitig anzapfen. Die letzten Mieten mit der Kaution zu verrechnen, ist nicht erlaubt – die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters bis zur Abrechnung nach dem Auszug. Wer trotzdem nicht zahlt, riskiert Mahnkosten, Verzugszinsen und im Extremfall eine fristlose Kündigung.

Nach dem Auszug ändert sich die Lage

Nach dem Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution mit seinen berechtigten Forderungen verrechnen – nach einer angemessenen Prüffrist und mit einer nachvollziehbaren Abrechnung. Wie Sie diese prüfen, erklärt Kautionsabrechnung prüfen. Die Pflichten des Vermieters rund um die Anlage der Kaution fasst Mietkaution anlegen: Pflichten für Vermieter zusammen.