Kommt die Kautionsabrechnung mit Abzügen zurück, lohnt sich ein genauer Blick. Nicht alles, was ein Vermieter abzieht, steht ihm auch zu.
Was der Vermieter abziehen darf
- Offene Mieten oder andere fällige Zahlungen aus dem Mietvertrag.
- Eine Nebenkostennachzahlung – oder bis zur Abrechnung einen angemessenen Betrag dafür (siehe Kaution wegen Nebenkostenabrechnung einbehalten).
- Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen und die Sie zu vertreten haben.
- Schönheitsreparaturen, wenn sie wirksam vereinbart waren und Sie sie nicht durchgeführt haben.
Was nicht abgezogen werden darf
- Normale Abnutzung. Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch haben Sie nicht zu vertreten (§ 538 BGB).
- Eine Grundreinigung. Geschuldet ist in der Regel nur eine besenreine Übergabe.
- Renovierung ohne wirksame Klausel. Viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam – mehr dazu in der Auszug-Checkliste.
- Pauschalen „zur Sicherheit“ ohne konkrete Forderung.
- Den vollen Neupreis für ältere Dinge. Bei Schäden an älteren Gegenständen muss sich der Vermieter in der Regel einen Abzug „neu für alt“ anrechnen lassen.
Beispiel: eine Abrechnung Position für Position
| Position | Betrag | Prüfung |
|---|---|---|
| Kaution | 2.400,00 € | Stimmt mit dem Zahlungsbeleg überein? |
| Zinsen | 83,19 € | Fehlen sie, nachfordern |
| Nebenkosten 2025 (Nachzahlung) | − 120,00 € | Abrechnung anfordern und prüfen |
| Wände streichen | − 900,00 € | Nur bei wirksamer Klausel – Mietvertrag prüfen |
| Grundreinigung | − 150,00 € | In der Regel unzulässig, wenn besenrein übergeben |
| Brandfleck im Laminat | − 180,00 € | Möglich – Abzug „neu für alt“ und Beleg verlangen |
| Auszahlung laut Vermieter | 1.133,19 € |
Im Beispiel wären mindestens die Grundreinigung und – bei unwirksamer Klausel – auch das Streichen zu Unrecht abgezogen. Das sind über 1.000 € Unterschied.
Fristen, die Ihnen helfen
- Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB).
- Die Nebenkostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen.
- Wie lange der Vermieter insgesamt prüfen darf, steht im Beitrag Kaution zurück: Wie lange darf der Vermieter warten?
So widersprechen Sie
- Schriftlich und konkret: Nennen Sie jede Position, die Sie nicht akzeptieren, mit kurzer Begründung.
- Belege anfordern: Rechnungen, Fotos, Betriebskostenabrechnung.
- Frist setzen für die Auszahlung des strittigen Betrags samt Zinsen.
- Beraten lassen, wenn der Vermieter nicht einlenkt – beim Mieterverein oder anwaltlich. Den weiteren Weg beschreibt Mietkaution nicht zurückgezahlt.