Fast alles, was für die Mietkaution einer Wohnung gilt, steht in einem einzigen Paragrafen: § 551 BGB. Hier ist er Absatz für Absatz – erst im Wortlaut, dann in einfachen Worten.

Absatz 1: Die Höchstgrenze

Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Einfach gesagt: Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Nebenkostenvorauszahlungen zählen nicht mit. Die Grenze gilt für jede Form der Sicherheit, also auch für eine Mietkautionsbürgschaft. Nur die Zinsen dürfen die Kaution später darüber hinaus anwachsen lassen.

Beispiel: 750 € Kaltmiete und 180 € Nebenkosten ergeben eine Höchstkaution von 3 × 750 € = 2.250 €. Ob Ihre Kaution passt, prüft der Kautions-Check.

Absatz 2: Zahlung in drei Raten

Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Einfach gesagt: Eine Barkaution müssen Sie nicht auf einmal zahlen. Die erste Rate ist zum Mietbeginn fällig, die zweite und dritte jeweils mit den nächsten beiden Mieten. Darauf haben Sie einen Anspruch – der Vermieter muss nicht zustimmen.

Absatz 3: Anlage, Zinsen und Trennung

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Einfach gesagt:

  • Die Kaution gehört auf ein Konto bei einer Bank, mindestens zum üblichen Sparzins – wie das in der Praxis aussieht, erklärt der Beitrag Mietkautionskonto.
  • Sie muss getrennt vom Vermögen des Vermieters liegen. Das schützt Ihr Geld, etwa bei einer Insolvenz des Vermieters.
  • Die Zinsen gehören Ihnen und werden Teil der Kaution – es entsteht Zinseszins. Die aktuellen Sätze stehen unter Zinsen auf die Mietkaution.
  • Mieter und Vermieter dürfen eine andere Anlage vereinbaren; auch dann gehören die Erträge dem Mieter.
  • Einzige Ausnahme von der Verzinsung: Studenten- und Jugendwohnheime.

Aus der Treuhand-Natur der Kaution folgt nach der Rechtsprechung außerdem: Während das Mietverhältnis läuft, darf der Vermieter die Kaution nicht für streitige Forderungen verwenden (BGH, Urteil vom 7. Mai 2014, VIII ZR 234/13).

Absatz 4: Schutz vor abweichenden Klauseln

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Einfach gesagt: Was der Mietvertrag zulasten des Mieters anders regelt, gilt nicht. Typische Beispiele sind eine Kaution über drei Kaltmieten, der Ausschluss der Ratenzahlung oder eine Klausel, nach der die Zinsen dem Vermieter zustehen.

Was § 551 nicht regelt

Einige wichtige Fragen stehen an anderer Stelle: