Wenn ein Mieter stirbt, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Was mit der Kaution passiert, hängt davon ab, wer den Vertrag übernimmt – und ob er gekündigt wird. Das Gesetz kennt dafür drei Wege.

Drei Wege nach dem Tod des Mieters

Wer führt den Vertrag weiter? Was passiert mit der Kaution?
Eintritt (§ 563 BGB) Ehepartner, Lebenspartner, Kinder oder andere Personen aus dem gemeinsamen Haushalt bleibt als Sicherheit bestehen
Fortsetzung (§ 563a BGB) überlebende Mitmieter aus dem gemeinsamen Haushalt bleibt als Sicherheit bestehen
Erben (§ 564 BGB) die Erben, wenn niemand eintritt geht nach Vertragsende samt Zinsen an die Erben

Angehörige treten in den Mietvertrag ein

Wer mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt hat, tritt in der Regel automatisch in den Mietvertrag ein – zuerst Ehe- oder Lebenspartner, dann Kinder, andere Familienangehörige und Personen, die mit ihm dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Wer das nicht will, muss dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, dass er den Vertrag nicht fortsetzt.

Für die Kaution gilt dann:

  • Eine gezahlte Kaution bleibt auf dem Kautionskonto und sichert weiter das Mietverhältnis.
  • Hatte der Verstorbene keine Kaution gezahlt, darf der Vermieter von den Eintretenden eine verlangen – höchstens drei Nettokaltmieten (§ 563b Abs. 3 BGB).
  • Für Mietschulden bis zum Todestag haften Eintretende und Erben gegenüber dem Vermieter gemeinsam. Untereinander muss der Erbe sie allein tragen, soweit nichts anderes vereinbart ist.

Sind Eintretende und Erben verschiedene Personen, kann Streit entstehen, wem die Kaution am Ende zusteht. Regeln Sie das am besten früh und schriftlich untereinander.

Niemand tritt ein: Der Vertrag geht auf die Erben über

Lebte der Mieter allein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Erben und Vermieter dürfen es dann innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand eintritt (§ 564 BGB). Die gesetzliche Frist beträgt knapp drei Monate: Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zu, endet der Vertrag mit Ablauf des übernächsten Monats.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses läuft alles wie bei einem gewöhnlichen Auszug: Die Erben geben die geräumte Wohnung zurück, der Vermieter prüft seine Forderungen und zahlt die Kaution samt Zinsen aus. Offene Mieten bis zum Vertragsende, Schäden oder Kosten für eine Räumung darf er verrechnen.

Erbe annehmen oder ausschlagen

Erbe wird man mit dem Tod automatisch, ohne etwas zu unternehmen. Wer das nicht will, muss das Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt, sobald der Erbe vom Tod erfährt und weiß, warum er erbt – etwa als Kind oder aus einem Testament. Erbt er durch ein Testament, beginnt sie frühestens, wenn das Nachlassgericht es ihm bekannt gegeben hat. Lebte der Verstorbene zuletzt nur im Ausland oder hält sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate.

Ausgeschlagen wird gegenüber dem Nachlassgericht – persönlich zur Niederschrift beim Gericht oder notariell beglaubigt (§ 1945 BGB). Ein Brief an den Vermieter reicht nicht.

Für die Kaution heißt das:

  • Wer die Frist verstreichen lässt, hat das Erbe angenommen (§ 1943 BGB). Er bleibt mit allen Rechten und Pflichten im Mietverhältnis: Ihm steht die Kaution zu, er haftet aber auch für offene Mieten und Schäden.
  • Wer ausschlägt, gilt als nie Erbe gewesen (§ 1953 BGB). Er hat keinen Anspruch auf die Kaution und haftet als Erbe auch nicht für Mietschulden. Mietvertrag und Kaution gehen an die Personen, die ohne ihn erben würden.

Ob sich die Ausschlagung lohnt, entscheidet der ganze Nachlass, nicht die Kaution allein. Sinnvoll ist sie meist nur, wenn die Schulden das Vermögen übersteigen.

Beispiel: Kündigung durch die Erben

Datum Was passiert
10.03.2026 Die Mieterin stirbt, sie lebte allein.
12.03.2026 Ihr Sohn erfährt davon. Er ist Alleinerbe.
01.04.2026 Seine Kündigung nach § 564 BGB geht beim Vermieter ein – innerhalb der Monatsfrist.
23.04.2026 Die sechswöchige Ausschlagungsfrist endet. Der Sohn hat nicht ausgeschlagen, das Erbe gilt als angenommen.
30.06.2026 Ende des Mietverhältnisses, Rückgabe der geräumten Wohnung.
bis Herbst 2026 Prüffrist des Vermieters, danach Auszahlung der Kaution samt Zinsen an den Sohn.

Die Mieten bis Ende Juni zahlt der Sohn aus dem Nachlass. Wie viel Zinsen auf die Kaution gekommen sind, zeigt der Zinsrechner.

Kaution als Erbe zurückfordern

  1. Unterlagen suchen: Mietvertrag, Nachweis über die Kautionszahlung und das Kautionskonto.
  2. Erbrecht nachweisen: Der Vermieter darf einen Nachweis verlangen, etwa einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament.
  3. Gemeinsam auftreten: Bei mehreren Erben zahlt der Vermieter nur an alle zusammen (§ 2039 BGB). Nennen Sie ihm ein gemeinsames Konto.
  4. Sauber übergeben: Ein Übergabeprotokoll schützt vor späteren Abzügen. Was dabei wichtig ist, steht in Auszug: So bekommen Sie die Kaution vollständig zurück.
  5. Nach der Prüffrist zurückfordern: Den Brief erstellt der Musterbrief-Generator. Wie lange der Vermieter warten darf, erklärt Kaution zurück: Wie lange darf der Vermieter warten?

Bei Fragen zum Mietvertrag hilft der Mieterverein, bei Fragen zum Erbe das Nachlassgericht oder ein Notar.